Case Vacanze Fuerteventura
9 consigli sulle Case Vacanze Fuerteventura
Come fare Business
Dal Marketing Immobiliare all'Home Staging, 9 cose assolutamente da sapere sugli affitti vacanze a Fuerte
Case Vacanze Fuerteventura I Segreti per affittare bene!
Case Vacanze Fuerteventura? Ecco 9 informazioni utili per chi ha deciso di utilizzare gli investimenti immobiliari come una fonte di reddito costante. Un flusso di cassa continuo, come se fosse uno stipendio. Cosa sapere per fare rendere al meglio il proprio investimento? A quale prezzo affittare gli alloggi? Come gestire il Revenue Management? Affitto appartamenti Fuerteventura e guadagni con la Casa Vacanze.
Revenue Management
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Come si chiama il fenomeno per il quale cambia il prezzo a seconda delle prenotazioni, del periodo, della situazione? Questo modo di vendere un biglietto aereo o una camera d’albergo si chiama Revenue Management. Lo puoi usare anche per affittare il tuo appartamento.
Come funziona il Revenue Management? Capire quanto vale una vacanza nel tuo appartamento in un determinato momento dell’anno è fondamentale. Perchè ovviamente più guadagni e più hai un Ritorno dell’Investimento dal tuo capitale.
La prima cosa da capire è che il mercato è influenzato da vari fattori. Pertanto se vuoi vendere una settimana nel tuo appartemento dovresti conoscere il prezzo delle altre camere, intorno a te con caratteristiche similari.
Ovviamente puoi giocare con il prezzo, fare delle prove e verificare con mano (o con un software) l’elasticità al prezzo dei tuoi clienti. Quando il prezzo sale le richieste diminuiscono. È una delle regole di Domanda e Offerta. Prova con una cifra equa, poi aumenta del 5/10% a seconda del periodo.
Altresì è molto importante conoscere le Zone Migliori dove Investire.
Home Staging: progettare per...
2 A chi dovrebbe piacere la casa che affitti per le vacanze? A te? A tua moglie, ai tuoi soci? No. La casa che affitti deve piacere ai tuoi clienti potenziali.
Quindi la prima domanda è la seguente: chi sono i miei clienti potenziali? Se ti interessano le Case Vacanze Fuerteventura, i tuoi clienti saranno diversi da quelli che cercano una vacanza sulla neve, quindi avranno delle esigenze diverse.
Un bravo Home Stager è in grado di aiutarti a progettare la casa per andare incontro alle esigenze dei turisti che alloggeranno nella tua casa.
Per capire le loro esigenze allora hai diverse soluzioni:
1) prova a soggiornare nella zona (presso altre strutture) e verifica com’è l’offerta. Ad esempio c’è il forno a micronde? C’è un ombrtellone con delle sdraio? Macchinetta per il caffè? Ecc.
2) ti affidi ad un home stager che conosce molto bene il mercato “dei turisti”. Esigenze, richieste, abitudini. Più chiedi più il tuo cliente pretende.
Puoi affittare per affittare e puoi affittare per fare business. Che cosa preferisci? Case Vacanze Fuerteventura ti spiega i segreti del business
Marketing Immobiliare
3 La promozione è fondamentale. Da dove arrivano i tuoi clienti? Dipende ovviamente. Se affitti da anni, probabilmente hai una clientela che torna e una clientela da passaparola. Avrai dei commenti sui portali che portano clienti (Booking o Airbnb). Hai esperienza sul campo e sei avvantaggiato rispetto chi, per la prima volta, si occupa di Case Vacanze Fuerteventura senza esperienza.
Devi puntare ad avere più clienti possibili che arrivano direttamente. Questo perchè i portali si fanno pagare e quindi il tuo margine, se tutti i clienti arrivano dai portali, si abbassa.
Obiettivi del Marketing per chi Affitta per le Vacanze: diminuire i costi promozionali, ottenere ottime recensioni, ascoltare i clienti, evitare le polemiche online, lavorare con i clienti che tornano e il passaparola.
Invenduto e Ricavo Medio
4 L’invenduto è uno dei dati fondamentali da osservare e calcolare per ottenere margini ottimali e aumentare il tuo guadagno. Calcola se ti conviene alzare il prezzo del 5/10% oppure abbassarlo.
Calcola che l’invenduto lo puoi determinare e calcolare all’anno, a stagione, a periodo, ecc. Anche in questo caso, ti conviene utilizzare un software, come ad esempio un foglio di calcolo, per determinare in percentuale il prezzo migliore per ridurre l’invenduto.
Tu non hai un magazzino, quindi, se non vendi una settimana, hai una perdita che non puoi recuperare.
Nel mondo degli hotel si calcola l’RMC ovvero il Ricavo Medio per Camera. Tu puoi calcolare l’RMA (Ricavo Medio per Appartamento) e grazie ad uno storico puoi ottenere informazioni sull’andamento della tua attività.
Clientela
5 Un suggerimento che ti diamo è quello di determinare la tua clientela. A Fuerteventura ci sono zone e periodi che hanno una diversa clientela. Meglio clienti italiani, francesi, tedeschi, spagnoli? A seconda di vari fattori otterrai clienti diversi con esigenze diverse.
Un consiglio fra tutti è quello di realizzare un Manuale in tutte le lingue dei tuoi clienti in cui spiegare tutto il funzionamento della casa:
-dalle password del wifi al funzionamento della lavastoviglie.
Altrimenti sai cosa succede? Che i clienti ti chiameranno a tutte le ore e tu non potrai vivere sereno ma sarai costretto a rispondere a qualsiasi ora.
Stagionalità
6 La stagione influisce sulle vendite. Non siamo in Romagna, siamo a Fuerteventura, pertanto le persone si organizzano di settimana in settimana, con largo anticipo (generalmente).
A meno della clientela spagnola, che spesso viene a soggiornare per un weekend, generalmente i turisti arrivano in determinati periodi dell’anno e per periodi che partono da una settimana.
Che cosa condiziona la domanda? Ad esempio la situazione del turismo internazionale. Cala l’Egitto e crescono le Canarie, arriva la bella stagione e la Grecia diventa un punto turistico fondamentale per gli europei. Chiediti sempre che cosa condiziona la domanda: ad esempio il prezzo dei biglietti aerei.
Costi
7 Quali sono i costi e i costi nascosti? Tutto può influire sul tuo ritorno dell’investimento. Case Vacanze Fuerteventura ti spiega che cosa calcolare. Se la tua casa dispone di aria condizionata, è ovvio che quando è più caldo le persone la useranno di più.
L’energia elettrica è uno dei tanti costi da tenere in considerazione.
Lavanderia, costi delle pulizie, acqua e luce, rotture impreviste (lo scaldabagno), le chiavi che si perdono, il rubinetto che perde, le posate che spariscono, il kit di benvenuto (fai trovare acqua e birra nel frigo?), ecc.
Ogni euro speso è un euro che non entra nel tuo portafoglio. Moltiplica questo calcolo per ogni check in e check out. Fai una media. Gestire al meglio un appartamento vacanze è un’attività.
Rev PAR: revenue per available room
8 Il revenue per available room o RevPAR è un calcolo ed un indice che adottiamo dal mondo degli hotel. Ho vissuto 23 anni a Rimini e occupandomi di marketing ho “vissuto” con molti calcoli statistici fondamentali. Negli hotel si calcolano i Ricavi generati per ogni camera. Se parliamo di Case Vacanza, facciamo lo stesso calcolo, per ogni singolo appartamento.
Ecco come si calcola: moltiplica il tasso di occupazione (annuale) per il prezzo medio (annuale). Lo puoi fare anche ogni mese ma una statistica di solito si calcola in tempi dilatati.
Esempio: 50€ al giorno (che puoi chiamare ADR) per l’80% del tempo. Il tuo RevPAR è di 40€. Per conoscere il tuo RevPAR annuale moltiplichi 40€ per 365 giorni. Se hai più appartamenti in affitto o affitti singole camere per appartamento, moltiplica i numeri e fai il calcolo annuale.
Trend di Mercato e Distanza alla Data
9 Come vanno le cose a Fuerteventura? E in tutte le Canarie e nella zona dove affitti la tua Casa Vacanze?
I trendi di mercato sono fondamentali e non dipendono ovviamente da te, ma dalla situaizone generale. Proprio perchè è generale allora dovresti cercare di capire come vanno i tuoi concorrenti. Oggi strumenti come Booking e gli altri portali, ti offrono un sacco di informazioni. Basta osservarle. Fra tutti i dati il tasso di occupazione.
Ricordati però che Vendere tutto in Anticipo potrebbe essere una strategia errata perchè in antitesi con il principio di scarsità.
Più una cosa diventa scarsa, più, se c’è richiesta ovviamente, il prezzo sale. Chi prenota sotto data generalmente è meno interessato al prezzo, per questo calcoliamo la Distanza attiva alla Data.
Video Presentazione - Zone Migliori per Investire
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Le tariffe di Riferimento
Tariffa minima: rappresenta il livello base delle tariffe di vendita e ha un impatto significativo sulla politica tariffaria. Una volta calcolati i costi marginali, la tariffa minima dovrebbe essere fissata appena sopra tale importo. È opportuno applicarla durante i periodi di bassa stagione per influenzare la domanda e minimizzare l’invenduto.
Tariffa di partenza: viene determinata in base ai dati storici. Durante i periodi di bassa stagione, corrisponde alla tariffa minima. Durante i periodi di occupazione media, dovrebbe essere in grado di compensare l’invenduto dell’anno precedente. Ti consiglio di considerare un importo inferiore del 30% rispetto al RMC consolidato.
Durante i periodi di alta occupazione, dovrebbe partire da un importo inferiore del 15% rispetto al RMC (Ricavo medio per Camera che noi calcoliamo per ogni singolo appartamento) e aumentare gradualmente in base all’occupazione.
Ti suggerisco di adottare un approccio cauto con un prezzo iniziale e di procedere con aumenti modesti del 5-10%. Consiglio di applicare queste tariffe alle Case Vacanze Fuerteventura.
Case Vacanze Fuerteventura
Ricordati che questi dati derivano dalla gestione alberghiera e devono essere “tradotti” per la tua situazione. Hai uno o più appartamenti? Affitti a Camere, ecc.
Tariffa dinamica: il prezzo subisce costanti variazioni. Durante una giornata specifica, l’importo ipotetico di 79 €, calcolato in base al tasso di occupazione, può essere modificato più volte a seguito di prenotazioni e/o cancellazioni ricevute.
Tariffa di equilibrio: è la tariffa che ci consente di raggiungere il massimo tasso di occupazione con un risultato medio per camera superiore a quello storico.
Tariffa di resistenza: è il prezzo massimo raggiunto al quale le prenotazioni si fermano. Solitamente, questo limite psicologico corrisponde a 99 €, 149 €, 199 €.
L’obiettivo è raggiungere il valore massimo di blocco con il tasso di occupazione più elevato possibile, non inferiore all’85-90%.
Tariffa Ufficiale
Si chiama Tariffa Ufficiale ed è il prezzo più alto alla quale vendere un appartamento (o una camera). Solitamente si usa questo meccanismo: la Tariffa Ufficiale o Pack Rate deve essere di 4 volte la Tariffa Minima di Vendita o Bottom Rate. A volte, se fai le giuste sperimentazioni, questo prezzo sale fino a 5 volte.
Minimo 30€ a notte massimo 150€ a notte. Una bella differenza.
